아파트 동대표, 감사, 회장 등 입대의 구성원 및 관리주체의 관할 관청의 실태조사 혹은 감사 후 주요 지적 사례 중 공사 용역에 대해 알아봅니다. 아파트 관련 일을 하시는 모든 분들께 유용한 자료입니다.
실 태 조사 주 요 지 적 사 례
공사업자 간 담합 의혹
◍◍2차 아파트에서는 ‘10년 10년 차 하자보수공사, 내외벽 도장공사, 옥상우레탄 방수공사를 시행함에 있어 특별한 사정없이 입대의에서 입찰참가자격을 업체 소재지 지역, 법인 설립기간 등을 명시하여 특정 업체만 참여할 수 있도록 하였으며,
- ▤▤건설 등 6개 건설업체는 위 3건의 공사입찰에 함께 참여하면서 ▩▩씨엔씨가 최저가로 투찰 하여 3건 공사 모두 낙찰자로 결정되는 과정에서 서로 공모하여 입찰을 한 의혹이 있음
- “지붕 우레탄 보수공사”의 경우 내역서의 자재비와 감리자의 반입물량확인서 비교결과 일부 자재의 과소 반입 등으로 49,523천 원의 공사비가 감액 없이 지급된 것으로 추정
▶ 3개 공사 입찰 및 계약 현황
- 다른 아파트의 동종 공사비와 비교해 볼 때, 당해 아파트 “균열보수 및 재도장 공사”의 공사비가 71,000천 원 과다 소요된 것으로 추정
◍◍아파트에서는 ‘12년 차선도색 물품구입과 ’ 13년 차선도색 과정에서 페인트 구입 후 사용하지 않고 반출하였다는 목격자 제보가 있었음
- 서울시의 실태조사 과정에서 ‘12.3월경 총 58통의 페인트를 관리사무소 직원이 반출하였다는 목격자 제보와 ’ 13년 재도장 공사 시 도장공사업체인 ㈜▢▢에서 포터차량으로 물량 반출하였다는 제보가 있었음
- 특히, ‘12년 차선도색 물품구매 과정에서 물량 산출 근거 없이 자재를 구입하여 4,598,000원의 관리비를 추가 지출하였고, 자재 구입과 관련 입고된 수량 및 사용수량에 대한 내역이 없음
참가자격 제한 및 결격업체 낙찰자 선정
◍◍◍아파트에서는 ‘10.10월 승강기교체공사 감리용역 제한경쟁 입찰과정에서 국토부 고시에서 규정한 사업실적, 기술능력, 자본금 이외 “국가 공인 검사기관(KOLAS)인 업체’를 참가자격 조건으로 명시한 결과, 이에 해당하는 업체는 2개에 불과하여 국토부 고시에 따라 “유효한 3인 이상의 입찰 참가신청”이 없으므로 무효사유에 해당됨에도
- 2순위 업체인 ▢▢▢▢▢을 사업자로 선정
◍◍◍아파트에서는 2010.8월 “지붕 우레탄 방수공사 감리업체 선정”시 제한경쟁입찰 요건인 5인 이상 입찰참가신청 기준을 위반하여 2인 입찰을 유효한 입찰로 하여 사업자를 선정, 최저 낙찰제를 위반하여 업체 선정하고 낙찰가와 다른 금액으로 계약
- 또한, “알뜰시장” 업체선정 시에도 제한경쟁입찰의 5인 인상 입찰참가신청 기준을 위반하여 2인 입찰을 유효한 입찰로 하여 업체 부적정 선정
◍◍◍아파트 관리사무소에서는 2012년 급수용 배관 및 부스터펌프설치공사의 제한 경쟁입찰을 시행하면서 국토부 고시에서 정한 사업실적, 기술능력, 자본금 이외에 법인설립년도, 부채비율 등을 사업성격보다 과도하게 제한하여 소수 특정업체만을 입찰에 참여할 수 있도록 하였고
- 입찰 시 최저가로 선정된 업체와 입대의 회장이 협의 계약하면서 낙찰금액보다 6,000천 원 낮은 335,000천 원에 계약 체결 최저가 입찰규정 무시한 업체 선정
◍◍◍아파트에서는 ‘12.2월 사각정자 및 사각파고라 설치공사를 시행함에 있어 입찰 참가자 중 ▢▢업체보다 낮은 입찰가를 제시한 업체가 4개 사가 있었음에도 특별한 사정없이 ▢▢업체를 낙찰업체로 선정
◍◍◍아파트에서는 ‘10.2월 내ㆍ외벽 크랙보수 및 재도장․옥상방수공사․지하주차장 도색공사 시행을 위한 업체선정을 함에 있어서
- 입찰참가업체 9개 중 최저가 업체를 낙찰자로 선정하지 않고, ▢▢▢▢▢건설 (주)로부터 별도의 견적서(410,000천 원)를 제출받아 낙찰자로 선정
◍◍◍아파트에서는 ‘13년 보일러 화학세관 및 부대설비 공사를 시행함에 있어 최저가 업체를 선정하여야 함에도
- 최저가 업체를 무시하고, 입대의에서 2순위 업체인 전년도 계약업체 ㈜▢▢를 낙찰 (34,470천 원) 결정 후 시담하여 31,000천 원(부가세 별도)으로 계약
입찰공고와 다른 자의적 업체 선정
◍◍◍아파트에서는 ‘13.2.4 CCTV 장비 교체 공사 입찰공고 시 건명을 “디지털 녹화장비 9대 교체, 영상감지용 LED 19인치 9대 교체”로 명시하였으나
- 낙찰자 결정 시 디지털 녹화장비 7대 교체, 영상장비 감시용 LED 19인치 모니터 6대로 근거 없이 수량을 변경하여 19,470천 원을 입찰가로 제출한 ㈜▢ ▢▢▢통신이 낙찰
- 공고내용과 동일한 수량을 제출한 ▢▢▢▢(주)의 경우 낙찰자와 동일수량으로 환산 시 17,820천 원으로 낙찰업체에 비해 1,650천 원 저가임
적격심사 규정 무시한 업체 선정
국토부 고시에 따르면 ‘13.7.1 이후 공사 및 용역 등의 사업자 선정 시 낙찰방법은 적격심사에 따르되, 관리규약으로 정하는 경우에는 최저 낙찰제 또는 최고 낙찰제를 따를 수 있도록 규정하고 있으나,
- ◍◍◍아파트에서는 총 2건 13,768천 원의 공사 및 용역사업자 선정 시 별도 관리규약에 정한 바가 없음에도 적격심사제가 아닌 최저 낙찰제로 업체선정 상습적인 수의계약으로 업체 선정
국토부 고시(2010.7.6) 제3조 제2항 [별표 2]에 따르면 계약기간이 만료되는 기용역 사업자의 경우 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요한 경우 입대의 구성원 과반수 찬성으로 의결하여 기존 용역사업자와 수의계약 할 수 있음에도
- ◍◍◍ 및 ◍◍◍ 아파트에서는 2011년, 2012년, 2013년 승강기 유지보수 업체 선정 시 별도의 사업수행실적 평가 없이 동일업체와 수의계약 체결
공사물량 과다 산출 등으로 관리비 누수
◍◍◍아파트에서는 ‘13년 12개 동 옥상방수공사를 시행함에 있어 제한경쟁입찰(7개 업체 참여)을 통하여 최저가 업체를 선정하여 공사 시행하였으나(공사비 113,740천 원)
- 국토부 ‘13년 하반기 실적공사비 적용 단가와 비교 시 약 15,000천 원의 공사비가 과다 계상된 것으로 추정
◍◍◍아파트에서는 ‘12.2월 지붕 우레탄 방수 공사를 시행과정에서 공사물량을 실제보다 과도하게 산정하여 전체 공사비의 20%에 해당하는 35,000천 원을 부풀렸고,
- 또, ’ 10년 단지 내 노후 경계석 교체공사를 시행하면서 공사단가를 높여 전체 공사비의 약 35%인 5,200천 원을 과다 지급
◍◍◍아파트에서는 ‘13년도 균열보수 및 재도장 공사를 시행함에 있어 전체 공사비 647,900천 원(VAT 포함)의 5.84%인 37,837천 원이 과다계상되었으며, 미시공, 시공 부위 재균열, 박리, 박락 및 시공 불량상태 확인
- 또, 옥상 아스팔트 슁글 보수공사 실리콘 시공비 중에서 노무비가 국토부. 13년 하반기 실적공사비’ 단가 적용결과 5,875천 원 과다 계상
공사 준공검사 및 시공관리 부적정
◍◍◍아파트에서는 기존 CCTV 및 DVR이 노후화로 고장이 잦고 수리비가 많이 나와 2010년 CCTV 시스템 설치공사를 시행하였음에도
- 기성검사 및 준공검사를 시행하지 않고 지체상금도 미 부과
또, 정화조 노후로 악취가 발생하자 2012. 8월 접촉산화방식에서 살수여상방식으로 정화조 개선공사를 시행하였으나,
- 입찰과정 부적정, 시공관리 및 준공검사 부적정, 지체상금 미 부과 확인