부동산 분석에 있어 거시적인 측면을 파악하기 위해서는 경기 변동에 기본 개념이 있어야 하니다. 이이 대해 핵심 내용을 알아보겠습니다.
1] 일반경기변동
1. 경기변동의 의의
물가 수준, 고용 수준, 국민소득 수준 등의 경제의 전반적인 활동상태를 경기라고 하고 경기가 규칙성을 띠면서 변동하는 것을 경기변동이라 하며, 경기변통이 지속적으로 반복되는 현상을 경기순환이라고 한다.
2. 경기변동의 국면
경기변동의 국면은 호황. 후퇴, 불황, 회복국면으로 구분할 수 있는데, 특정국면에서 다음의 특정 국면까지 소요되는 시간적 격차를 경기변동의 주기라 하며, 호황기의 정점과 불황기의 저점의 차이를 경기변동의 진폭이라 한다.
2] 부동산 경기변동
1. 부동산 경기의 의의
부동산경기는 일반적으로 건축경기를 말한다. 그중에서도 주거용 부동산의 건축경기가 핵심이 되며, 이를 협의의 부동산경기라 한다.
2. 부동산경기의 측정지표
일반적으로 부동산경기는 지역. 용도 등에 따른 부분시장별로 상이한 양상을 보이므로 지역, 용도별로 상이한 지표가 사용된다. 더불어 부동산경기를 측정하는 경우 여러 지표들을 함께 고려하여 종합적인 측정이 가장 바람직하다.
(1) 부동산의 거래량
부동산의 거래량은 경기를 측정할 수 있는 적절한 지표가 될 수 있다.
(2) 택지의 분양실적
택지의 분양이 활발하면 전반적인 부동산경기가 좋아진다고 볼 수 있으나 택지의 분양이 즉시 경기 변동으로 이어지는 것은 아니므로, 부동산경기의 선행현상의 하나로 이해하는 것이 바람직하다.
(3) 부동산의 가격변동
가격변동은 경기측정의 보조적 지표이며 명목변수에 불과하므로 가격의 변동만을 토대로 측정하는 것은 바람직하지 않다.
(4) 건축량
건축량은 경기측정의 적절한 지표가 될 수 있으며, 특히 건축착공량은 그 자료의 수집이 자료들보다 용이하기 때문에 부동산경기의 측정지표로서 많이 사용되고 있다.
3. 부동산경기변동의 유형
부동산시장은 회복시장, 상향시장, 후퇴시장, 하향시장으로 분류되는 4개의 순환국면별 시점 순환국면 이외에 비순환적(비주기적) 변동으로 구분할 수 있다.
4. 부동산경기의 순환국면
(1) 상향시장(일반경기의 호황기)
상향시장은 부동산거래가 대단히 활발하며 부동산가격도 지속적으로 상승하는 시장으로, 동산경기의 후퇴가능성을 내포하고 있다.
(2) 하향시장(일반경기의 불황기)
하향시장은 부동산거래는 거의 발생하지 않으며, 부동산가격도 지속적으로 하락하는 시장으로, 부동산경기의 회복가능성을 내포하고 있다.
(3) 후퇴시장
후퇴시장은 상향시장의 정점을 지나 부동산가격의 상승이 중단, 반전되어 부동산가격이 하락하기 시작하고, 부동산거래도 점차 줄어들기 시작한다.
(4) 회복시장
회복시장은 하향시장의 저점을 지나 부동산가격의 하락이 중단, 반전되어 부동산가격이 상승하기 시작하고 부동산거래도 점차 늘어나기 시작한다.
(5) 일반경기와 부동산경기변동의 관계
부동산경기는 일반경기와 비교해 볼 때 여러 가지 특성을 보이는데 이를 정리하면 다음과 같다.
* 부동산경기의 주기는 일반경기의 주기보다 길며, 부동산경기의 변동은 일반경기변동에 비해 계곡(저점)은 깊고 정상(정점)이 높다. 즉, 부동산경기변동의 진폭은 일반경기변동의 진폭보다 크다.
* 부동산경기는 일반경기에 비하여 순환국면이 불규칙적이고 불명확하며, 일반경기에 비해 회복은 느리고, 후퇴는 빠른 우경사 비대칭구조를 지닌다.
3] 거미집이론
1. 의의
특정재화의 가격변동에 대한 공급의 시차를 고려하여 불군형상태에서 균형상태를 찾아 이동하는 모습에 중점을 둔 동태적 균형분석이론으로 에치켈에 의해 주장되었으며, 균형점을 찾아 이동하는 모습이 거미집 모양과 유사하여 거미집이론이라고 한다.
이 이론은 생산기간이 장기인 재화 즉, 공급탄력성이 비탄력적인 재화에만 적용되는데, 이에는 농, 수, 축산물과 부동산 등이 해당한다.
거미집이론은 폐쇄경제를 전제로 하므로 전통적으로는 농, 수, 축산물에 적용되었으나 오늘날에는 농, 수, 축산물도 국가 간 교역의 대상이 됨에 따라 거미집이론의 적용이 어려워진 반면, 부동산은 부동성으로 인해 이동이 불가능하므로 오늘날에는 부동산에 유용한 이론이다.
2. 거미집모형의 유형
(1) 수렴형: 수요탄력성이 공급탄력성보다 클 때 수렴한다.
(2) 발산형: 수요탄력성보다 공급탄력성이 클 때 발산한다.
(3) 진동형: 수요탄력성과 공급탄력성이 일치하는 경우 규칙적으로 순환한다.