부동산 개념은 법률적, 경제적, 기술적 개념으로 구분하여 설명할 수 있습니다. 여기서는 경제적, 기술적 측면에서 알아보고자 합니다.
1. 경제적 개념
부동산을 경제재의 개념으로 보는 관점으로 자산, 자본, 소비재. 생산요소, 상품으로 구분할 수 있다.
2. 기술(물리)적 개념
공간. 자연, 위치, 환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다.
(1) 공간으로서의 부동산
부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중, 지중, 지표를 말하며. 아울러 부동산소유권의 범위확정과 밀집한 관련이 있는 바, 우리나라 민법(212조)에서는 토지소유권은 정당한 이익의 범위 내에서 토지의 상. 하에 미친다고 규정함으로써 토지소유권의 입체공간적 효력을 인정하고 있다.
(2) 공간과 관련된 권리
* 공중권
공중권이란 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 토지의 상부(공중) 공간을 이용할 수 있는 배타적 권리로서, 사적 공중권(예: 일조권 등)과 공중목적에 이용되는 공적 공중권(항공권 등)으로 구분된다.
공중권은 사권(진체)으로서 사적 공중공간까지만 그 효력이 인정된다. 공중공간의 이용방안으로는 공중획지, 공중임대차, 개발권 양도제 등이 대표적이다.
* 지하권
지하권이란 토지의 하부공간을 이용하는 권리로서, 토지소유권은 토지소유자의 사용 가능한 범위 내로 제한되어 있으므로 무한히 인정되는 것은 아니다.
토지의 구성 부분으로/지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만, 미채굴 광물자원은 광업권의 객체로서 토지소유권의 효력이 미치지 못한다.
* 지표권
지표공간을 배타적으로 사용. 수익, 처분할 수 있는 권리이며 경작권, 지표수이용권 등 대표적이다.
(3) 위치로서의 부동산
* 위치의 의미
위치는 자연적, 절대적 위치와 상대적, 경제적 위치로 구분할 수 있으며, 상대적 위치는 가변적인 반면, 절대적 위치는 불변적이다. 부동산활동에서는 절대적 위치보다 상대적 위치를 중시한다.
* 위치와 접근성의 문제
위치의 가치판단에 있어서 허드(Hurd)는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접근성에 의하여 결정된다는 주장을 펼쳤으며, 마샬(Marshall)은 위치의 가치를 중시하였다.
접근성이란 어떤 목적물에 도달하는데 시간. 경제, 거리, 심리적 부담이 적은 것을 말하며, 이러한 부담이 적을수록 접근성이 양호하다고 할 수 있다.
일반적으로 거리가 가까우면 접근성이 양호하고, 거리가 멀면 접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데 항상 그러하지는 않다.
복합부동산
토지와 그 토지상에 정착물이 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래 객체이지만 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 용도상 일체로 이용. 거래되므로 하나의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 이를 복합부동산이라 한다. 복합부동산은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다.