부동산의 정의 혹은 개념에 대해서는 다양한 측면으로 복합적이라고 말할 수 있습니다. 여기서는 법률적인 개념에 대해서 알아보고자 합니다.
복합 개념의 부동산
부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인 기술적 측면과 무형적 측면인 경제, 법률적 측면으로 구분하고 있는 바, 부동산의 개념을 명확히 인식하기 위해서는 기술ㆍ경제ㆍ법률적 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 접근이 바람직하다고 볼 수 있다.
1. 법률적 개념(협의의 부동산 및 광의의 부동산)
법률적 개념의 부동산은 민법상 토지와 정착물을 의미하는 협의의 부동산과 등기: 등록의 공시수단을 갖춘 준부동산을 포함하는 광의의 부동산으로 구분할 수 있다.
(1) 협의의 부동산 : 토지와 그 정착물(민법 제99조 1항)
정착물이란 토지 등에 부착되어 지속적으로 사용됨이 사회, 경제적으로 타당하다고 인정되는 물건을 말한다. 이러한 정착물은 토지의 일부로 인정되는 종속정착물과 토지와 분리하여 독립된 거래의 객체로 인정되는 독립정착물로 구분된다. 아울러 어떤 물건이 정착물인지 아닌지를 구분하는 근본적인 목적은 특정물건에 대한 소유관계의 파악에 있다고 할 수 있다.
정착물은 다음과 같이 구분할 수 있다.
* 토지의 일부로 간주되는 것(종속정착물)
토지로부터 독립성이 없는 경작목적 아닌 수목, 다년생 식물, 돌담, 제방. 교량 등을 말하며 부동산 매매 시에 토지와 더불어 매수자에게 양도된다.
* 토지와 분리되어 독립된 거래의 객체가 되는 것(독립정착물)
건물, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 권원에 의하여 타인의 토지에 재배되고 있는 농작들 등이 이에 해당한다.
* 정착물의 구분기준
만약 특정 물건이 정착물로 판정되면 해당 물건은 부동산의 일부로 취급되어 매수인에게 양도되므로, 정착물인지의 여부에 대한 판단은 실제 지래 시에 해당 물건이 누구의 소유물인가를 가리는 기준으로 중시되며 이러한 정착물의 판단기준은 다음과 같다.
* 부착방법
대상 물건의 제거 시에 건물에 손상을 주는 경우 또는 손상을 주지 않고 제거가 가능하더라도 기능적 하자가 발생하는 경우에는 정착물로 본다. 예) 수도꼭지, 전기배선 등
* 설치주체
설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인인 경우에는 동산으로 본다.
설치주체가 불분명한 경우에는 정착물로 간주되어 매수인에게 양도된다.
* 설치의도
가치증진의 목적 또는 항구적인 설치의도가 있는 경우에는 정착물로 본다.
* 물건의 성격
특정 물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안, 부착된 것은 정착물로 본다.
* 임차자 정착물
임차인이 이용의 편의를 위해 설치한 물건으로 거래, 농업, 가사정착물이 이에 해당하며 정착물, 즉 부동산으로 취급하지 않는다.
(2) 광의의 부동산(협의 + 준부동산)
협의의 부동산에 준(의제) 부동산을 결합하여 광의의 부동산이라 한다. 준부동산은 본래는 부동산이 아니지만 부동산과 공시수단의 동일성(등기, 등록)으로 인하여 부동산으로 취급한다.
준부동산에는 공장재단, 광업재단, 입목, 어업권, 광업권, 20t 이상의 전설기계. 선박. 항공기, 자동차 등이 해당한다.