부동산 정책 정의를 알아보고 시장 실패 원인인 부의 효과, 그에 따른 정부의 개입에 대해 알아봅니다. 아울러 공공재의 특징인 비경합성, 비배제성 및 부동산 정보의 불완전성에 대해 살펴봅니다.
1. 부동산 정책의 정의
부동산정책이란 부동산문제를 해설하여 부동산과 인간과의 관계개선을 목적으로 하는 정부 등의 공적인 노력이라고 할 수 있다.
2. 정부의 시장개입 목적(기능)
(1) 정치적 기능
사회적 목표달성을 위해 정부가 개입하는 경우에 해당한다. 예를 들면, 저소득층의 주거안정을 위한 공공임대주택의 공급 등은 정치적 기능에 해당한다.
(2) 경제적 기능
시장실패를 수정하기 위해 정부가 시장에 개입하는 경우이다. 예를 들면 외부효과를 제거하기
위해 정부가 지역지구제를 시행하는 경우는 경제적 기능에 해당한다.
3. 시장실패
시장실패란 시장에서 자원이 효율적으로 배분되지 못하는 상태를 의미한다. 시장실패를 초래는 원인은 다음과 같다.
1) 외부효과
어떤 개인의 행위가 시장기구를 통하지 않고 제삼자에게 의도하지 않은 이익 또는 손실을 초래한 경우 그 손실 또는 이익에 대한 대가를 지급하거나 지불받지 않은 것을 말한다.
외부효과는 정의 외부효과와 부의 외부효과로 나누어지며, 다시 생산측면과 소비측면의 외부효과로 구분된다.
(1) 정의 외부효과 (외부경제)
* 생산측면에서 사적 비용이 사회적 비용보다 크게 되어 사회적 적정생산량보다 사적 생산량이 적은 과소생산의 문제가 발생한다.
* 소비측면에서 사회적 편익이 사적 편익보다 크게 되어 사회적 소비량보다 사적 소비량이 적은 과소소비의 문제가 발생한다.
* 따라서, 정부는 보조금지급 및 조세감면 등의 정책수단을 이용하여 소비 및 생산의 촉진을 도모할 필요가 있다.
* 정의 외부효과는 핌피(PIMPY) 현상과 관련이 깊다.
(2) 부의 외부효과(외부불경제)
* 생산측면에서 사적(치) 비용이 사회적 비용보다 작게 되어 사회적 적정생산량보다 사적 생산량이 많은 과다생산의 문제가 발생한다.
* 소비측면에서 사회적 편익보다 사적 편익이 크게 되어 사회적 적정소비량보다 사적 소비량이 많은 과잉소비의 문제가 발생한다.
* 따라서, 정부는 부담금부과 및 중과세 등의 정책수단을 이용하여 소비 및 생산의 억제를 도모할 필요가 있다.
* 부의 외부효과는 님비(NIMBY) 현상과 관련이 깊다.
2) 공공재
사회전체를 위해 반드시 필요한 재화와 용역을 공공재라 한다. 공공재는 자본주의 시장경제하에서도 원칙적으로 정부에 의해 생산이 이루어진다. 공공재의 특성은 비경합성과 비배제성이 있다.
비경합성이란 해당재화를 다른 사람이 추가로 사용하여도 다른 사람들의 소비와 경합하지 않는 성질을 말한다.
비배제성이란 한 재화를 소비함에 있어서 가격을 지불하지 않더라도 그 재화의 소비로부터 배제되지 않는 성질을 말한다.
비배제성으로 인해 공공재사용의 대가를 지불하지 않고도 소비가 가능하므로 민간 기업에 공공재의 생산을 위임하는 경우, 사회적 적정 수준보다 적게 생산되는 과소생산의 문제와 더불어 공공재 사용의 대가는 지불하지 않으면서도 그 효용만을 행사하고자 하는 무임승차자의 문제가 발생한다.
3) 독과점(시장의 불완전성)
한 개의 기업 또는 소수의 기업이 전체 시장을 지배하는 정우를 독과점이라 한다. 독과점이 발생하면 기업 즉, 생산자는 생산량을 조절하여 시장을 지배하고 기업이윤의 극대화를 추구한다. 기업 경쟁상대가 없으므로 생산량과 가격을 임의로 조정하여 자원의 비효율적 배분을 가져온다.
4) 정보의 비대칭성(불완전성)
부동산과 관련하여 소유자, 법률 입법자, 정책 수립자 등은 부동산 시장에서 정보의 우위를 가지고 있다. 이에 따라 일반인들보다 개발 정보 등을 먼저 가지고 있기 때문에, 정보의 비대칭성이 발생하는 특징을 정보의 비대칭성(불완전성)이라고 한다.