부동산 문제는 크게 물리적, 경제적 문제로 나눌 수 있습니다. 이에 대해 핵심과 특징을 알아보고 소득 분배의 평등도 측정 지표인 지니계수, 로렌츠 곡선, 십분위 분배율에 대해 개념을 알아보겠습니다.
1. 부동산 문제의 의의
부동산문제란 부동산과 인간과의 관계악화로 인해 발생하는 여러 가지 부작용을 의미하며, 토지의 자연적 특성 중 부증성으로 인한 토지부족의 문제, 토지투기, 지가고, 토지소유편중 등의 토지문제와 주택공급의 부족 등의 주택문제 등이 이에 해당된다.
2. 부동산 문제의 구분
부동산문제는 토지문제와 주택문제로 나눌 수 있는데, 토지, 주택문제는 각각 물리적 문제와 경제적 문제로 세분화된다.
1) 토지문제
(1) 물리적 토지문제(양적 문제)
토지의 자연적 특성인 부증성으로 인하여 토지자체의 물리적 공급량이 고정되어 발생하는 토지의 절대 량부족의 문제이다.
(2) 경제적 토지문제(질적 문제)
토지의 희소성으로 인하여 토지의 공급에 비하여 토지의 수요가 급증하고 그에 따라 토지 가치가 급등하는 지가고의 문제가 발생한다. 이러한 지가고로 인해 토지소유편중, 투기 등의 문제가 연이어 발생하게 된다.
2) 주택문제
주택문제는 주택의 절대량 부족과 관련된 양적 주택문제와 주택 수준의 질적 저하와 관련된 질적 주택문제로 구분할 수 있다.
(1) 양적 주택문제
주택의 절대량이 부족한 현상으로 필요한 주택 수에 비해서 실제의 주택수가 미달하는 경우를
말한다. 양적 주택수요의 증가 요인은 다음과 같다.
* 인구의 증가
* 핵가족화 현상
* 필요공가율의 증가, 결혼
* 이혼율의 중가
* 공공사업에 의한 주택철거
(2) 질적 주택문제
주택가격이 높거나 주거비의 부담능력이 낮음에 따라 주거 수준의 저하로 인해 발생하는 불만과 관련된 문제이다. 질적 주택수요의 증가요인은 다음과 같다.
* 주민의 소득 및 생활수준의 항상에 마른 고급주택수요의 증가
* 신건축자재의 개발
* 주택금융의 확대
* 부대시설의 확충 등에 따른 주택수요의 증가
* 문화생활에 대한 욕구
3. 분배의 평등도 측정지표
1) 지니계수
지니계수는 0~1 사이의 값을 가지는데. 지니계수의 값이 클수록 불평등도가 큼을 의미한다.
2) 로렌츠곡선
로렌츠곡선상의 대각선은 완전평등선이고 수평선은 완전불평등선에 해당되므로 로렌츠곡선이 수평선에 가까울수록 즉, 아래쪽으로 굽을수록 소득분포의 불평등도는 커진다.
3) 십분위배분율
모든 가구를 소득 수준별로 구분하고 이것을 10 등분하여, 하위 40% 가구의 소득의 합이 상위 20% 소득의 합과 비교하여 얼마가 되는가를 측정하는 지표이다.
10 분위 분배울이 클수록 소득분배의 불평등도는 약화(개선)된 것으로 본다.
* 십분위배분율 = 하위 40% 소득의 합 / 상위 20% 소득의 합
4. 부동산 문제의 특성
1) 지속성
지속성이란 일단 부동산문제가 발생하면 문제를 해결하려는 노력에도 불구하고 단기간에 해결이 곤란하다는 특성이다.
2) 비가역성
비가역성이란 일단 부동산문제가 발생하면 문제해결을 위한 노력에도 불구하고 문제 발생 이전의 상태로 회복하는 것이 대단히 어렵다는 특성이다.
3) 악화성향
악화성항이란 일단 부동신문제가 발생하면 문제 해결을 위한 노력을 기울이지 않고 방치한다면 더욱 좋지 않은 방향으로 문제가 확산된다는 특성이다.
4) 발생원인의 복잡, 다양성
부동산문제는 어떤 한 가지 원인에 의해 발생하는 것이 아니라 여러 원인이 복합적으로 작용하여 나타나는 문제이다.
5) 해결수단의 복잡, 다양성
부동산문제의 발생 원인이 복잡, 다양하므로 그 해결수단도 복잡, 다양성을 띠기 마련이다. 따라서 부동산정책은 종합정책의 성격이 강하게 나타난다.