아파트 동대표, 감사, 회장 등 입대의 구성원 및 관리주체의 관할 관청의 실태조사 혹은 감사 후 주요 지적 사례에 대해 알아봅니다. 과태료 등을 방지하기 위한 아파트 입주자대표회의, 관리주체(관리사무소) 관련 일을 하시는 모든 분들께 유용한 자료입니다.
실 태 조사 주 요 지 적 사 례
공사 ․ 용역
* 물량 산출서, 내역서 등 도서없이 주먹구구식으로 공사 발주
* 불공정 계약, 공사비 과다 등 규정을 위반한 수의계약 남발
* 전문가가 아닌 관리주체가 형식적으로 관리 감독
* 공사 이력관리, 도서분실 등 준공 및 시공관리 부실
* 사업비 부풀려 보조금 과다수령 및 참가자격 과도하게 제한
* 주민감시 및 자문단․검수단 형식적 운영
규정을 위반한 수의계약, 공사비 과다 지급
XXX아파트에서는 총 13건의 공사(177백만 원)를 수의계약하면서
- 그중 6동 하수관 교체공사는 400 이중벽관 설치단가는 ㎡ 당 80천 원을 118천 원으로 ○○○○과 수의계약하여 1,867천 원 과다지급하였고,
- 2-4동 난방배관 교체공사는 지하작업 출입구 18개소에 지하작업 출입구 뚜껑을 3mm 철판으로 시공하는 것으로 계약하였으나 실제로는 14개소만 설치하고 뚜껑은 합판으로 시공하여 2,704천 원 과다 지급
200만 원 이하로 쪼개어 무자격업체와 수의계약
‘11.7월 XXX아파트에서 공개경쟁 입찰로 선정된 업체인 ▢▢▢▢관리(주)에서 포기각서를 제출(일부 동대표 및 관리소장 등 공사관련자의 포기 강요 의심)하여 관리주체는 무자격 업체(▣▣▣▣▣▣)와 세대별 포괄계약서로 수의계약 체결하여
- 세대별 200만 원 이하로 공사를 쪼개어 ‘11.8월부터 ’ 12.8월까지 42건에 걸쳐 수의계약 업체에 총 969,632천 원을 장기수선충당금으로 지급
- 상기 공사 건 중 세대별 구분 공사시행 한 22건(약 7억 6천만 원 : 361세대 × 약 211만 원) 확인 결과 공사비 최소 약 3억 7천만 원 과다 계상함
시공자격 없는 업체와 수의계약
소방시설공사업법 제4조(소방시설업의 등록) 제1항에 따르면 소방시설을 설계․시공하거나 감리하려는 자는 소방시설업을 등록한 자 만이 할 수 있으나
- XXX아파트에서는 전체 21개 동 소방시설물 옥외소화전 내관 동파로 1단지 236건, 2단지 174건에 해당하는 보수 공사를 소방시설공사업 및 소방유지관리업 면허 소유업체로 제한경쟁입찰 공고를 하여 3개 업체가 단가견적을 하였으나,
- 입주자대표회의에서 견적제안서를 입찰무효화한 뒤 소방시설 보수업체의 견적 금액이 기존 물탱크, 배수관 등을 보수한 일반 보수업체와 견적금액 비교결과, 일반보수업체에서 제시한 단가가 낮고 보수의 질이 차이가 없다는 사유로 무자격 업체인 ▤▤▤▤과 ▦▦▦▦▦▦로 보수공사를 실시
공정한 입찰을 방해, 공사비 과다 요구
XXX아파트 방수공사를 시행함에 있어 ‘09년 10월 아파트옥상 우레탄 보수 및 방수공사는 2차례에 유찰된 후 3차에 ▥▥업체만 내정가 보다 6,700천 원 적은 285,300천 원(추후 5개 동 추가, ’ 10년 3월 96,200천 원 수의계약)으로 입찰 참여 (▧▧업체, ▨▨업체, ▣▣업체, ▩▩업체, ▥▥업체 참여)
- ‘10년 1월 저수조에폭시 공사는 1차에 ▥▥업체만 내정가보다 1,780천 원 적은 83,000천 원으로 입찰 낙찰(5개 업체 동일)
- ‘10. 10월 11동 외 6개 동 옥상방수공사도 1차에 ▥▥업체만 내정가 보다 7,000천 원 적은 168,000천 원 입찰 낙찰(5개 업체 외 ■■업체 입찰)
- ‘11.6월 건물재도장 공사도 내정가보다 7,000천 원 적은 485,000천 원으로 1차에 ▥▥업체에 낙찰(▧▧업체, ▨▨업체, ▣▣업체, ▥▥업체, ▥▥업체)
‘10년 ●●타운 재도장공사 입찰공고 시 업종별 도장방수 시설물 유지관리업 면허취득 만 8년 이상인 업체로 제한하는 등 입찰조건을 강화하여
- 9 개업체중 ▥▥업체, ▣▣업체, ▧▧업체, ▨▨업체 4개 업체만이 적격업체로 선정되고 그중 최저가를 써낸 ▥▥업체와 계약함
공사물량 과다 산출 등으로 관리비 누수
‘12.10월 XXX아파트에서는 주차장 증설공사에서 ▥▥건설의 공사내역서에 표층 아스콘 630t 중 512t만 반입, 중층 아스콘 540t 중 419t 반입하여 총 21,544천 원의 공사비를 과다 계상
권한 없는 입주자대표회장이 직접 계약
‘10.7월 이후 공사․용역 계약은 관리주체가 계약하여야 하나, 소방시설 유지관리 용역 등 총 16건 186,000천 원을 입주자대표회장이 권한 없이 계약
- 그중 ◯◯동 XXX아파트 입주자대표회의에서는 정문 문주공사 관련 입찰서 제출마감일(‘11.12.13.)까지 ㈜◈◈과 ㈜◇◇가 입찰서를 제출하였으나, 제출마감일을 경과하여 ’ 11.12.20 입찰서를 제출한 ㈜◆◆을 낙찰자로 선정하였고
- ‘12.4.18 입주자대표회의 자료에 의하면 ㈜ ◆◆의 경우는 1차 제출 시에는 94,000,000원(정문 높이 6.04m)으로 최저가업체는 ㈜ ◈◈인데도 불구하고, 2차 제출 시 61,000,000원(VAT 별도, 전문높이 4.7m)에 의해 2012.5.14. 계약을 체결함
- 이후 공사를 시행하면서 기초공사 물량을 과다 산출하여 공사비 8,810천 원, 석공사 물량을 과다산출하여 7,071천 원 등 총 15,881천 원의 공사비를 과다 지급
불공정한 계약으로 공사비 과다 지출
XXX아파트에서는 ‘12.4월 발주한 옥상 트렌치 및 대피소 바닥 우레탄 방수공사를 시행함에 있어 ’ 12년 상반기 국토부 건설공사 실적공사비 적용 공종 및 단가에 의하면 총공사비 예정금액은 111,870천 원으로 추정됨에도
- 입찰조서 내역 확인결과 응찰한 7개 업체가 164,000천 원～190,000천 원에 응찰하였고, ✱✱건설만 149,000천 원에 낙찰
- 준공도서에 첨부된 자재투입 현황 및 거래명세서 확인결과 실자재비는 43,000천 원으로 총공사비는 약 77,000천 원 규모로 확인된 바, 시공사의 기업 이윤 및 부가세를 감안해도 적정 도급금액은 약 100,000천 원 수준임에도 당해 공사는 163,000천 원에 계약되어 약 60,000천 원의 공사비가 과다지급
XXX아파트에서는 ‘12.9월 ‘102동 뒤 조경식재공사’ 지명경쟁입찰을 시행함에 있어 최저가 금액(8,900천 원)을 제시한 업체를 낙찰자로 선정하였으나, 입주자대표회의에서 입찰공고에 없는 추가 나무식재를 요구하여 낙찰자가 계약포기
- 이후 차순위 업체와는 추가 나무식재 요구 없이 9,200천 원에 계약체결
최저가 입찰규정 위반 및 참가자격 제한
XXX아파트에서는 ‘10년도 승강기 부품교체공사 업체 선정 입찰공고를 하면서 참가자격을 과도하게 제한하여 모든 업체가 입찰참가 자격이 없는 자가 되어 규정에 따라 무효처리 되었어야 하나 재공고 절차 없이 낙찰자 선정
- ‘10년부터 현재까지 총 21건 1,212,511천 원의 공사 및 용역사업자를 선정하면서 입찰공고 시 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 위반하여 입찰참가자격을 제한(지역제한 19건, 법원감정인 등록업체 1건 등)
XXX아파트에서는 기존 승강기유지관리 용역업체와 동일한 금액으로 계속 계약을 체결하면서 기존 업체에서 부담하던 상주기술자 및 배상책임보험료 항목을 누락하였고 무상수리 항목도 축소함으로 불합리한 조건으로 계약
XXX아파트에서는 ‘13.5.9 입주자대표회의에서 승강기 유지보수업체를 지명경쟁 방법으로 선정하기로 의결하였으나, 관리소장이 의결내용과 다르게 기존 유지보수업체인 (주)✲✲와 수의계약 체결
- 이 아파트에서는 최저가 낙찰 방법으로 낙찰자를 선정하는 것으로 입찰 공고하고 실제 입찰 시에는 공고내용과 다르게 자체적으로 만든 예정가 이하 최저가 낙찰방법으로 낙찰자 선정
- 유찰 시 예정가에 의해 수의시담 한다는 입찰유의서 내용도 예정가보다 높은 가격에 수의계약하는 경우가 있는 등 일관성을 유지하지 않아 경쟁입찰의 공정성 훼손
- 또, ‘12.12.1 청소용역업체 선정 제한경쟁 입찰공고 함에 있어, 규정에는 사업실적, 자본금, 기술능력으로만 제한하도록 되어있으나 설립 5년 이상, 최근 5년간 동일상호 대표이사변경이 없는 업체 및 전국공동주택 보건위생협회 등으로 과도하게 제한하여 특정업체 낙찰
공사물량 과다 산출 등으로 관리비 누수
◍◍아파트에서는 ‘11년 지하주차장 재도장 및 바닥 에폭시 공사 시행과정에 있어 공사물량 과다 산출로 약 80,000천 원의 공사비 낭비 등
- 총 4건의 공사에서 약 160,000천 원의 공사비 낭비
◍◍아파트에서는 ’ 13.3월 발주한 옥상우레탄 전면방수 공사에서 추가공사 명목으로 공사비 66,750천 원 중 34,000천 원이 부풀려져 있는 등
- ‘11.4월부터 ’ 12.11월까지 시행한 공사 중 총 5건 54,900천 원의 공사비 과다 계상
◍◍아파트에서는 ‘10년부터 현재까지 “급수 입상관 및 횡주관 교체공사”(17건 57,900천 원)를 시행하면서, 주요 자재의 규격 및 수량을 과다 계상하여 18,655천 원의 공사비 지출 등
- 총 2건의 공사에서 36,221천 원 과다지급
◍◍아파트에서는 ‘13년 총공사비 547,800천 원의 『13개 동 옥상방수공사』를 시행함에 있어, 국토교통부 실적공사비 대비 약 150,000천 원의 공사비가 과다 계상된 것으로 추정
- 동일단지의 2012년『9개 동 옥상방수공사』의 단위면적당 공사비와 비교 시 약 170% 상승
※ ‘12년 ⇒ 28,000원/㎡ & ’ 13년 ⇒ 48,000원/㎡
◍◍아파트는 ‘12.9월 시행한 주차장 포장 및 차선도색 공사(계약금액 :
32,500천 원)를 시행함에 있어 당초 발주물량보다 아스콘포장 면적은 37% 감소하고, 차선 도색은 융착식에서 페인트식으로 시공방법이 변경되어 공사비 12,000천 원의 감액 사유가 있음에도 - 계약변경 없이 당초계약 공사비 32,500천 원을 그대로 지급
◍◍아파트에서는 ‘11년 외벽(공용) 크랙보수 공사를 함에 있어 공사금액 산출의 기초가 되는 균열조사 보고서와 산출조서 없이 수의계약자가 일률적으로 물량을 책정하고 이를 바탕으로 계약금액을 산정․집행
- 공사비를 200만 원 이하로 쪼개어서 입찰 절차 없이 반복해서 동일업체와 수의 계약하고, 공사 품질관리 및 사후 공사금액 대비 시공량에 대한 확인절차 없이 공사비를 지급하여 총공사비의 56.8%인 36,101천 원 부풀려짐
사업비 부풀려 보조금 과다수령
◍◍아파트에서는 어린이놀이시설 보수공사를 시행함에 있어 총사업비 27,000천 원을 2.6배 부풀려 70,400천 원이 소요되는 것으로 보조금을 신청하여 ○○구 지원조례에서 정한 한도(0.4%, 10,800천 원)를 초과하여 19,000천 원을 지원받음
공사 주민참여 및 준공 관련 문제점
◍◍아파트 모든 시설공사가 준공절차 없이 공사 대금이 지출되고 있어 부실시공과 관련 비리를 예방하기 위하여 일정 금액 이상은 주민참여 준공 검사 시행 필요
- 서울시 공동주택관리규약 준칙 개정(‘10.9.6)에 따라 주민참여검수단 제도가 도입되어 있으나, 사업착수 시점에만 운용하고 있어 준공 시 주민참여 가 곤란하나 XXX아파트에서는 주민참여검수단 제도 자체를 관리규약에 미반영함으로써 사업착공시조차 주민참여 불가
◍◍아파트에서는 ‘10년도 태풍곤파스 피해 보수 공사 시 계약기간을 초과하여 준공계를 제출한 업체에 대하여 지체상금 미부과(3,234천 원) 규정을 위반한 수의계약
‘10.7.6 이후 200만 원 이상 공사․용역․물품 계약은 국토부 지침에 따라 경쟁입찰에 의한 방법으로 해야 함에도
- XXX아파트에서는 무동력 흡출기(벤추레타)를 구매(총 7,368천 원)함에 있어 3회에 걸쳐 대가 지급하는 등 전체 2건 10,288원을 수의계약
- ◍◍아파트에서는 지붕씽글보수공사 등 총 3건 98,000천 원을 수의계약
- ◍◍아파트에서는 정․후문 문주 교체공사 설치 등 총 10건 98,202천 원을 수의계약
- ◍◍아파트에서는 옹벽보수공사 입찰 시 1개 업체만 참여하여 재입찰하여야 함에도 수의계약 체결(19,932천 원)
- ◍◍아파트에서는 승강기유지보수 용역(재계약) 등 총 9건 159,437천 원의 공사 및 용역 등을 수의계약
- ◍◍아파트에서는 기관실 난방배관 보수공사 등 총 25건 119,205천 원을 수의계약