아파트 동대표, 감사, 회장 등 입대의 구성원 및 관리주체의 관할 관청의 실태조사 혹은 감사 후 주요 지적 사례 중 입주자대표회의나 관리주체 자체에 대해 알아봅니다. 아파트 관련 일을 하시는 모든 분들께 유용한 자료입니다.
실 태 조사 주 요 지 적 사 례
입주자대표회의, 관리주체 자체 분야
입주자대표회의 다툼으로 아파트 관리 파행
입주자대표회의 감사의 독립성 미약 등 견제장치 부족
입주자대표가 관리주체의 권한 침법, 공사 수의계약 등 이권 개입
관리주체와 한통속, 위탁수수료는 1원/㎡, 편법으로 이익 추구
대다수 단지의 위수탁관리 재계약 절차 강행규정 위반
관리주체 관리소홀로 주민체육시설 특정동호회 독점, 외부인 임의 사용
동대표를 직접 투표가 아닌 주민동의서로 선출
위수탁관리 재계약 절차 강행규정 위반, 독서실 무자격자와 불법 임대
동대표 선출 선거구 획정 및 선출 부적정, 선관위원 추천 부적정
무단 용도변경, 안전관리계획 미수립, 관리규약 개정 부실
하나의 아파트에 관리업체 둘, 관리비가 두 배
◯◯아파트에서는 기존 위탁관리업체인 A와 임의(비대위)로 선정된 위탁관리업체인 B의 다툼으로 ‘09.7부터 ’ 10.4월까지 B 파견 관리직원 인건비 139백만 원, 경비원 인건비 82백만 원, 변호사 선임비용 22백만 원 등 이중으로 지급
입주자대표회의 다툼으로 파행 운영
☐☐아파트에서는 ‘12. 5월. 구청에서 입주자대표회의 재구성 시정 지시하였으며, 이에 구성변경신고반려처분취소의 행정소송이 2심 법원에 계류 중으로 입주자대표회의 구성(변경) 신고가 되지 아니한 동별대표 및 임원 등이 현재 입대의 권한을 행사
- 입주자대표회의 회의록 상세 작성 및 공개 필요
주민에게 돌아갈 보상비, 활동비로 임의 사용
◯◯아파트에서는 인접 ☐☐아파트 공사와 관련하여 A로부터 현장과 인접한 5개 동에 대한 소음 진동에 대한 보상비로 1억 5천만 원을 수령하여 이해 당사자인 5개 동 주민 동의 없이 그중 1억 3천만 원을 대책위원회 활동비로 사용 관리비를 쌈짓돈처럼 임의 사용
업무추진비는 관리규약에 따라 입주자대표회의 회장과 감사에게만 지급하도록 규정되어 있으나 ◯◯아파트에서는 ‘11.3월부터 ’ 13년 5월까지 총 72,404천 원의 운영비를 이사, 각종 위원회 활동비 명목으로 지급하였고 입주자와는 무관한 소송비용 (9,500천 원)을 관리비에서 지출하였음
위탁관리 수수료 소액 책정, 이후 편법으로 수익 확보
◯◯아파트에서는 청소․경비 업체 선정 시 경쟁입찰을 통하여 업체를 선정하여야 함에도 입주자대표회의에서 주택관리업자인 A와 수의계약으로 통합관리업체 선정함으로써 종전 대비 경비원인 8명 증가
※ 인건비 1,421백만 원으로 전년 대비 431백만 원(44%) 증가
위수탁관리 (재)계약 부적정
◯◯아파트에서는 ‘12년 위탁관리업체 선정 시 제한경쟁입찰을 실시하여 2차례 입찰공고하였으나, 유찰됨에 따라 일반경쟁입찰을 진행하여야 함에도 수의계약으로 기존 업체와 재계약( ※ 참가자격 과도하게 제한)
☐☐아파트에서는 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정할 경우에는 위탁관리업체 재계약에 따른 입주민 의견청취가 선행되어야 하나 입주민 의견청취 없이 재계약 의결
◈◈아파트에서는 대표회의 의결에 없는 입찰참가 자격(입주자대표회의를 상대로 민. 형사상 고소, 고발을 제기하지 않은 업체)을 입찰공고에 추가하였고, 동일한 가격으로 입찰할 경우 추첨에 의하여야 함에도 프린젠테이션으로 낙찰자 결정
△△아파트에서는 위수탁관리 재계약 과정에서 입대의 구성원 2/3 의결 없이 의결 없이 재계약하였고, ◉◉아파트에서는 입대의 의결없이 2/3 서면동의로 재계약
회의록 관리 부실
◯◯아파트에서는 ‘12년도에는 10개월 동안 관리규약에서 정한 회의록을 작성하지 않아 안건에 대한 의사 표시여부 등을 확인할 수 없음
◯◯아파트는 관리규약에 입주자대표회장은 회의록을 작성하여 출석한 동별 대표자 전원의 서명을 회의당일 받은 후 즉시 주택법시행령 제51조 제4항에 따라 관리주체가 보관 및 집행하도록 통보하여야 함에도 입대의 회의록을 회장이 작성하지 않고 관리 사무소장, 관리과장, 전기과장이 작성
동별 대표자 선출 부적정
◯◯아파트에서는 동별 대표자 보궐선거를 함에 있어 주택법령에서 규정하고 있는 직접․보통․평등․비밀투표에 의한 방식에 의하지 아니하고, 주민동의서를 징구하여 동대표 선출
권한 없는 입주자대표회장이 직접 계약
◯◯아파트에서는 ‘12.9월 A 및 B와 광고물 게재 계약을 함에 있어, ’ 10.7.6 이후에는 국토부 지침에 따라 관리사무소장이 계약당사자임에도 입주자대표회장이 계약하고 관리사무소장이 직인 날인
☐☐아파트에서는 당 관리규약에 따라 계약주체는 관리주체임에도 2009년 통합관제시스템 구축공사 및 21억 원의 공사 렌털계약을 입주자대표회장이 계약
고정자산 관리 소홀
◯◯아파트에서는 신규구매 공기구비품의 대장기재 누락, 소모품 수불대장 정리 부실, 불용품과 신품을 혼재하여 보관하는 등 물품관리에 소홀
☐☐아파트에서는 공기구 비품대장 내역 확인결과 2010년도에는 내역이 부실하게 관리, 이후 ‘11년, ’ 12년도에는 구입, 폐기 등 관리 기록이 전무
주민운동시설 위탁 부적정 운영
◯◯아파트에서는 ‘04년 11월 난방방식 전환에 따라 용도가 폐지된 59동 기계실 1,308㎡를 행위허가를 통하여 주민공동시설인 스포츠센터로 용도변경을 하여 사용하면서 ’ 05.5.11부터 현재까지 위탁 운영
특정단체의 테니스장 운영 및 관리 독점
단지 내 주민운동시설인 테니스장은 주택법 제2조 9호 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 3호에 의거, 입주자 등의 생활복리를 위한 시설로 사용하고 거주자가 공동으로 관리하여야 하나
- ◯◯아파트에서는 ‘04.12.02 동 아파트 테니스동호회에게 테니스장 보수공사비용 29,000천 원을 부담하여 공사를 시행케 하고 ’ 10.2월까지 63개월간 상각 하는 조건으로 관리권원을 동호회에 이관하였고 보수공사대금 상각기간이 지난 ‘10년 3월 이후 현재까지 권원 없이 동호회에서 관리
- ☐☐아파트에서는 특정동호회가 입주 이후 현재까지 독점적으로 운영하면서 사
용문의에 대한 주민안내 게시판이 없으며, 이사 등으로 전출한 자도 동호회원으로 활동하면서 임의로 주차비를 면제하고, 입대의 승인 없이 임의로 레슨비인상하면서 폐쇄적 운영에 대한 민원발생 야기
- △△아파트에서는 평일 테니스장은 항상 잠금상태(관리사무소 미보유)로 이용 희망 입주민이 있어도 이에 대한 안내나 연락처 등이 전혀 없어 사용불가능하고 입주 시부터 테니스장 3면을 테니스 동호회에서 관리하면서 단지 주민이 아닌 사람들도 회원자격으로 가입하도록 회칙을 정하여 외부인이 이용
동대표 선출 선거구 획정 및 선출 부적정
◯◯아파트는 관리규약에 동대표는 동별로 1명 총 15명의 정원을 선출하도록 규정되어 있고, 동별 대표자를 선출하지 못하여 공석인 선거구는 다시 선출공고를 하여야 함에도 결원된 동에 대한 아무런 조치 없이 입대의를 구성하여 결원된 동의 주민의사를 미반영
선거관리위원 추천 부적정
◯◯아파트에서는 선거관리위원 추천 시 관리규약에 정한 추전권자가 아닌가의 추천으로 선거관리위원을 추천하여 위촉됨
열병합발전시설 설치공사 공사감독비 부당 수령
◯◯아파트에서는 2007년 열병합발전시설 설치공사 시행 시 주택법 제43조의 4(부정행위금지) 규정을 위반하여 공사업체로부터 동대표 4명이 1인당 1,000천 원～3,000천 원의 공사 감독비를 받음
관리규약 개정 부적정 및 주민 배부 부적정
◯◯아파트에서는 공동주택관리규약 개정안 신고를 하면서 관할 구청으로부터 주택법위반사항을 시정토록 반려통보 되었음에도 현재까지 미이행
☐☐아파트는 관리규약에 따르면 관리주체가 규약 사본을 입주자 등에게 1부씩 배부하여야 하며, 규약이 변경된 때에도 종전 관리규약 및 서울특별시 공동주택관리규약 준칙과 달라진 내용과 조항별 개정사유 등이 포함된 관리규약 사본을 배부하도록 규정하고 있음에도 공동주택관리 회계처리기준 등 80쪽 이상을 누락된 채로 주민들에게 배부
단지 내 독서실 무자격 운영자와 불법 임대
공동주택의 입주자 공유인 복리시설은 주택법 제42조 제2항 제1호 및 주택법 시행령 제47조 제1항 별표 3에 따라 영리 목적으로 사용하거나 제삼자에게 영리 목적으로 운영하도록 할 수 없음에도
- 00 아파트에서는 제삼자에게 영리 목적으로 임대하였고, 독서실은「학원의 설립
ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」 제14조 제1항에 따라 관할 교육감에 신고하여야 하나, 해당 독서실은 신고도 하지 않은 채 불법으로 운영
무단 증축ᆞ용도변경 사용
관리주체는 주택법 제42조의 규정에 따라 공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 증축 또는 사업계획 외의 용도로 사용해서는 아니 됨에도 ☐☐아파트에서는 행위허가나 신고도 없이 1층 필로티 일부(약 40㎡)를 사무실로 변경(증축)하여 A와 월 25만 원의 임대료를 지급받는 임대차계약을 체결하고 현재 사무실과 창고로 사용
◯◯아파트에서는 103동 지하주차장 7면(약 84㎡)을 행위허가(신고) 없이 창고로 용도변경하여 사용하고 있으며, 그중 3면(약 36㎡)은 B와 월 10～20만 원의 임대료를 지급받는 임대차계약을 체결하고 창고로 사용
안전관리계획 미수립 및 입대의 의결 불이행
관리주체는 주택법 제49조에 따라 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 안전관리계획을 수립하고 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 선정하여야 하나
- ◯◯아파트에서는 준공 후 수년간(‘12.1.2까지) 안전관리계획을 수립하지 않았으며, ’ 12.1.2 계획 수립 및 ‘13.1.2 계획변경 시에는 주택법시행령 제51조에 따른 입대의 의결을 받지 않음
- ☐☐아파트에서는 ‘10.12.1 관리주체가 수립한 안전관리계획을 입대의 승인 없이 ’ 12.1.2 변경하였고, 사고에 대비한 안전관리 조직표를 작성 비치하지 않음
- △△아파트에서는 2009년 이후 안전관리계획을 재수립하거나 기존 계획을 변경한 사실이 없음.