부동산, 주식 등 양도하는 경우, 이익이 발생하는 경우 양도소득세를 내야 합니다. 양도소득세 관련 예정신고, 확정신고 및 분할납부에 관하여 알아봅니다. 또한 비과세 혜택에 대해서도 알아봅니다.
양도소득세의 신고납부
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
예를 들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30. 까지입니다.
* 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함
* 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%
(’ 19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 하며(반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고·납부), 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음 해 5월 확정신고·납부(연 1회)만 이행하시면 됩니다.
확정신고
당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
주식 등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음 해 5월 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 합니다.
① 누진세율 적용대상 주식 등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우
② 주식 등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
③ 둘 이상의 자산(주식은 기타 자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우('20.2.11. 이후 양도분부터)
④ 감면소득이 있는 경우 기본공제(250만 원) 적용순서*에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우
* 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제
예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’ 19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14. 이전까지 0.025%)를 추가 부담하게 됩니다.
양도소득세 분할납부
납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
| 구분 | 분할납부할 수 있는 세액 |
| 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 | 1천만원을 초과하는 금액 |
| 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 | 납부할 세액의 1/2 이하의 금액 |
비과세
| 비과세되는 경우 | 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. |
| 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. | |
| ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. | |
| 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다 | |
| 감면되는 경우 | 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다. |
22.1.1 이후 양도분부터 적용하는 주요 개정사항
| 종 전 | 개 정 |
| 주택부수토지 범위 | 수도권 도시지역 부수토지 범위 조정 |
| (적용대상) | |
| 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령 §154) | (좌동) |
| 2단기보유 주택(소득세법 시행령 §167의5) | |
| 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 주택으로 양도 시 40% 세율 적용 | |
| 3주택 중 비사업용토지 범위(소득세법 시행령 §168의 12) | |
| (적용내용) 주택과 정착면적의 일정배율 이내의 토지 포함 | |
| (부수토지 배율) | 수도권 도시지역의 부수토지 범위 조정 |
| 1도시지역 : 5배 | 1도시지역 |
| 2도시지역 밖 : 10배 | 수도권 |
| → 주거 · 상업 · 공업 지역 : 3배 | |
| → 녹지지역 : 5배 | |
| 수도권 밖 : 5배 | |
| 2도시지역 밖 : 10배 |
- 고가 겸용주택의 주택과 주택 외 부분 과세 합리화
실거래가 12억 원 초과 겸용주택의 양도차익 및 장기보유특별공제 적용 시 주택 부분만 주택으로 봄
| 종 전 | 개 정 |
| 실거래가 12억원 초과 겸용주택*의 양도차익·장기보유특별공제 적용 | 양도차익·장기보유특별공제 적용 합리화 |
| * 하나의 건물이 주택+주택외 부분으로 복합된 것 | |
| 주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 : 주택부분만 주택으로 봄 | (좌 동) |
| 주택 연면적 ) 주택외 부분 연면적 : 전부를 주택으로 봄 | 주택 부분만 주택으로 봄 : 주택과 주택외 부분을 분리 |
다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등「소득세법 시행령」 개정
다주택자에 대한 양도소득세 중과배제 주택추가 및 한시 배제 1년 연장
(소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 4, 제167조의 10, 제167조의 11)
| 종 전 | 개 정 |
| 다주택자가 조정대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과제외 대상 | 중과배제 주택 추가 및 한시 배제 1년 연장 |
| 지방저가주택(주택 수에서도 제외) | (좌 동) |
| 〈추가〉 | ’24.1.10.~.’25.12.31.중 취득한 주택으로 다음 어느 하나에 해당하는 주택(주택 수에서도 제외) |
| 1소형신축주택 | |
| (1)면적 : 전용면적 60㎡ 이하 | |
| (2)취득가액 : 수도권 6억원, 비수도권 3억원이하 | |
| (3)준공시점 : ‘24.1.10.~’25.12.31. | |
| (4)주택유형 : 아파트 제외 | |
| 2준공 후 미분양 주택 | |
| (1)면적 : 전용면적 85㎡ 이하 | |
| (2)취득가액 : 6억원 이하 | |
| (3)주택 소재지 : 비수도권 | |
| 보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’24.5.9.까지 양도하는 주택 | 보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’25.5.9.까지 양도하는 주택 |
| 장기임대주택, 장기어린이집 | (좌동) |
| 동거봉양, 혼인, 취학, 근무, 질병 등 사유로 인한 일시적 2주택 등 |
이사 등으로 인한 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 완화
| 현 행 | 개 정 안 |
| 조정대상지역 내* 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 | 조정대상지역 내* 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 |
| * 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내인 경우 | * 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내인 경우 |
| ① 신규주택 취득 | ① 신규주택 취득 |
| 종전주택 취득일부터 1년 이상 경과 후 | 종전주택 취득일부터 1년 이상 경과 후 |
| ② 종전주택 양도 | ② 종전주택 양도 |
| 신규주택 취득일부터 2년 이내 | 신규주택 취득일부터 3년 이내 |