임대주택 정책인 임대료 규제, 임대료 보조, 공공 임대 주택 공급에 대해 알아보고, 그 효과에 대해서도 설명드립니다. 아울러 조세 정책에 대한 기능, 조세 전가, 효과에 대해 알아봅니다.
임대 주택 정책
임대주택정책은 저소득 무주택가구의 주거안정에 기여함을 목적으로 시행하는 정책으로, 임대료 규제, 임대료 보조, 공공 임대 주택의 공급 등이 포함된다.
1) 임대료 규제
정부에 의한 임대료 규제는 일종의 최고가격제로서 직접개입정책에 해당한다. 임대료 규제는 규제 임대료가 시장의 균형 임대료보다 낮은 수준에서 설정되어야만 정책의 효과가 나타나므로 규제 임대료가 시장에서 형성되는 시장 임대료보다 높게 설정되면 시장에서의 임대료와 공급량에는 아무런 영향을 주지 못한다는 점에 유의하여야 한다. 임대료 규제 정책의 효과는 다음과 같다.
(1) 단기효과
단기적으로는 임대료가 하락하는 셈이므로 임대주택의 수요가 증가하게 되고, 임차인의 부담이 완화된다.
(2) 장기효과
* 임대료의 하락으로 인해 임대주택 공급자의 수익성이 감소되므로 임대주택의 질적 수준이
저하되며, 임대주택의 공급이 감소되어 임대주택에 대한 초과수요현상이 심화된다.
* 임대주택의 공급자는 임대주택의 용도전환을 모색하거나 임대주택에 대한 투자를 기피한다.
* 암시장을 통한 암거래가 이루어짐에 따라 임대료에 대한 이중가격이 형성되어 기존임차인 보다 신규임차인의 부담을 가중시킨다.
2) 임대료 보조
임대료 보조는 임대료의 일부 또는 전부를 정부가 지급하는 간접개입정책으로서 저소득층의 주거 안정에 기여할 수 있는 유용한 정책이 될 수 있다. 임대료의 보조는 저소득층의 실질소득상승을 가져오고, 실질소득의 향상은 소비되는 임대주택의 양을 증가시키며 다른 재화의 소비도 증가시킨다. 임대료 보조정책의 효과는 단기와 장기로 구분할 수 있다.
(1) 단기효과
임대주택수요증가 → 임대료 상승 → 기존 임대주택 소유자 초과이윤 향유 → 보조금지급 → 임대인에게 혜택 귀속
(2) 장기효과
입대주백 공급량 증가 → 임대료 하락 → 저소득중의 만족 증진 → 임차인에게 혜택
(3) 임대료보조의 구분
임대료보조는 소비자보조와 생산자보조로 구분할 수 있으며, 소비자보조는 다시 가격보조와 소득보조로 나누어진다
* 가격보조는 입대주택에 실제 거주하는 임차인에게 보조금을 지급하는 방식으로서 임대료를
보조받은 만큼 입대주택의 상대가격을 낮추어 임대주택의 소비가 증가함에 따라 임차인의 주거안정에 기여할 수 있다.
* 소득보조(현금보조)란 임대료의 일부를 임차인에게 현금으로 지급하여 주거 수준의 향상 후생중대를 동시에 도모하는 제도이다. 지급된 현금은 임대료 이외의 용도로도 사용 가능하므로 임대주택 이외의 다른 재화의 소비가 증가함에 따라 저소득층의 효용증대여 유용한 정책수단이다.
* 이와 같은 소비자 보조정책은 공급자 보조(생산자 보조) 정책에 비해 임차인의 주거지 선택, 자유를 보장해 주는 측면에서 우월한 측면이 있다.
공급자 보조란 임대주택의 공급자에게 보조금을 지급함으로써 임대주택의 공급을 증가시키고 그에 따른 임대료인하효과를 유발하여 임차인의 임대료부담의 감소를 목적으로 하는 제도이다.
3) 공공 임대 주택의 공급
정부가 민간의 사적 임대주택의 시장임대료보다 낮은 임대료로 공공임대주택을 공급하는 직접
개입정책에 해당한다. 공공임대주택공급의 효과는 단기와 장기로 구분할 수 있다.
(1) 단기효과
단기적으로 사적 임대주택의 시장임대료보다 공공임대주택의 임대료가 상대적으로 저렴하므로 사적 임차인들의 공공임대주택시장으로의 이동이 증가함에 따라 사적 임대주택의 수요가 감소하여 임대료가 인하된다. 따라서 단기적으로는 공공임대주택의 수요자는 물론이고 임대주택의 수요자 역시 혜택을 누리게 된다.
(2) 장기효과
사적 임대주택의 임대료인하에 따라 장기적으로 사적 임대주택의 공급이 감소하게 되어 임대주택의 임대료가 상승함에 따라 장기적으로는 공공임대주택의 임차자만 혜택을 받는다. 공공 입대주택의 공급량이 증가하는 만큼 사적 인대주택의 공급량이 감소하므로, 장기적으로 사회전체의 임대 주택량은 불변이다.
조세정책
1. 조세의 기능
1) 주택문제 해결수단 : 주택수요, 공급촉진을 위해 조세감면정책실시
2) 부동산자원배분
3) 지가안정: 부동산투기의 근절을 위해 양도소득세의 증과, 보유과세의 증과
4) 소득 재분배소득 재분배 : 부동산상속세는 부의 세대 간 연결성을 차단해 소득 재분배 기능
5) 경기조절 및 특정산업의 보호, 육성
2. 가격탄력성과 조세의 전가와 귀착의 관계
| 수요의 가격탄력성 | 구분 | 공급의 가격탄력성 |
| 공급자가 전부 부담 | 완전 탄력적 | 수요자가 전부 부담 |
| 공급자가 더 많이 부담 | 탄력적 | 수요자가 더 많이 부담 |
| 수요자가 전부 부담 | 비탄력적 | 공급자가 더 많이 부담 |
1) 탄력성이 클수록 상대방의 부담도가 크고, 작을수록 당사자의 부담이 크다.
2) 누진세율의 적용보다 비례세율을 적용하는 경우가 역진세적 성격이 강하다.
3) 일률적인 조세의 감면은 오히려 소득분배의 불균형을 심화시킨다.
4) 헨리조지의 토지단일세 운동
* 토지공급은 완전 비탄력 → 토지세는 전가되지 않음 → 토지소유자에게 완전귀착
* 토지 등 공급이 비탄력적인 재화에 조세를 부과하는 경우 사회적 후생손실이 적은 효율적 세금이 된다.