부동산 정책 수단 중 토지의 정책인 지역제, 지구제 정의와 장, 단기 효과를 알아봅니다. 그리고 토지은행제도(토지 비축 정책)가 무엇인지, 장점과 단점 및 문제점에 대해 살펴봅니다.
1. 토지 정책의 의의
토지정책은 바람직한 국토공간의 형성, 국토자원의 유한성 극복과 토지에 대한 기본적 수요의
충족. 토지이용과 소유의 적정화 등을 목표로 정부가 시장에 개입하는 공적인 노력이다. 토지정책의 수단은 다음과 같다.
1) 토지이용 등에 관한 강제적 규제: 지역지구제, 각종 규제 및 인허가
2) 간접적 집행수단: 각종 과세, 금융지원, 보조금지급, 부담금부과
3) 직접 개입: 공공시설, 공영개발, 공영관리, 토지은행제도, 토지수용 등
2. 토지 정책의 내용
1) 지역, 지구제
토지의 기능과 적성에 적합한 용도를 부여함으로써 토지이용에 수반되는 부의 외부효과를 제거하여 토지이용의 효율성을 제고하는데 그 목적이 있으며 이용규제수단에 해당된다. 지역지구제를 실시하는 경우의 영향 및 효과는 다음과 같다.
(1) 단기효과
지역지구제가 실시되면 부의 외부효과를 제거함으로써 해당지역의 주택수요가 증가하게 되며, 주택 수요의 증가는 부동산의 가격상승을 초래하므로 단기적으로는 기존의 부동산 소유자들이 초과이윤을 획득할 수 있게 된다.
(2) 장기효과
장기적으로는 단기적인 초과이윤의 획득이 신규사업자들의 시장진입을 유발해, 주택의 공급량은 증가하고 주택의 가격은 하락하여 공급자들은 정상이윤만 획득하게 된다. 장기 균형 가격 수준은 생산요소가격의 변화에 따라 상이하게 되는데, 구체적으로는 다음과 같다.
* 생산비용이 일정불변인 경우
주택의 가격은 원래의 가격을 회복, 주택량은 원래 수준보다 증가하게 되며, 장기공급곡선은 수평선의 모습을 보인다.
* 생산비용이 증가하는 경우
주택의 가격은 원래 수준보다 상승, 주택량은 원래 수준보다 증가하게 되며, 장기공급곡선은 우상향의 모습을 보인다.
* 생산비용이 감소하는 경우
주택의 가격은 원래 수준보다 하락, 주택량은 원래 수준보다 증가하게 되며. 장기공급곡선은 우하향의 모습을 보인다.
(3) 지역 지구제의 문제점
* 지역 지구제의 실시로 발생하는 독점의 문제는 사전적 독점의 문제이다.
* 지역, 지구제의 실시는 지역 간에 토지가격의 큰 차이를 초래합에 따라 심각한 형평성의 문제를 초래할 수도 있다.
* 획일적 규제가 이루어지는 경우 지역별 특성이 잘 반영되지 못하게 된다.
* 시장상황의 변화에 대한 능동적, 신축적인 대응이 곤란하다.
2) 토지은행제도(토지비축제도)
토지은행제도는 정부가 미래의 용도를 위해 미리 싼 값에 미개발 토지를 대량 매입하여 공공 자유 보유 또는 공공 임대 보유의 형태로 비축하였다가 장래에 토지의 수요가 증가하는 경우 비축된 토지를 수요자에게 팔거나 임대하는 제도로서 정부의 직접개입수단에 해당한다. 토지 은행 제도의 장, 단점은 다음과 같다.
(1) 장점
* 개인들에 의한 무질서. 무계획적인 개발을 막아 도시스프롤현상을 방지할 수 있다.
* 공공재나 공공시설 등을 위한 토지를 저렴한 지가로 적시에 공급이 가능하다.ㅋ
* 개발이익을 사회에 환원할 수 있다.
(2) 단점
* 토지구입 시에 막대한 구입비용이 소요된다.
* 정부에 의한 토지관리가 소홀히 이루어지는 경우 저소득충의 불법. 무단점유의 문제가 발생할 수 있다.
* 적절한 투기방지대책을 세우지 않는 경우, 정부에 의해 투기가 조장될 우려가 있다.
3. 주택정책
주택정책은 양적으로 충분한 주택의 확보와 질적으로 양호한 주택의 확보대책으로 구분할 수 있는데, 우리나라는 주택의 절대량이 부족한 한편 노후화된 주택이 많아 유량대책(flow) 및 스톡(stock) 대책 모두에 힘을 기울여야 하는 어려움이 있다.