아파트(APT) 분양가격 규제인 분양가 상한제 정의와 그 효과가 무엇인지, 분양가 자율화의 장단점, 아파트 선분양 제도와 후분양 제도에 대해 알아봅니다.
APT 분양가격 규제와 자율화
1. APT 분양가 규제(분양가 상한제)
APT 분양가격의 규제는 일종의 최고 가격제로서 분양가를 시장가격보다 낮은 수준으로 규제하여 저소득층의 주거안정을 도모하는 정책으로 다음과 같은 효과가 있다.
(1) 단기효과
단기적으로 신규분양주택의 가격인하로 인한 주택수요의 증가를 초래한다.
(2) 장기효과
* 건설업체의 채산성(수익성)이 악화되어 신규주택의 공급을 감소시킨다.
* 전설업체의 채상성이 악화되어 분양주택의 질적 수준을 저하시킨다.
* 주택부족현상으로 인한 저소득층의 주택구입난이 심화된다.
* 주택공급의 축소로 장기적으로 주택가격을 상승시킨다.
2. APT분양가격의 자율화
저소득층의 주거안정에 기여함을 목적으로 시행한 분양가규제정책의 여러 부작용을 수정할 목적으로 시행하는 정책으로 그 효과는 다음과 같다.
(1) 단기효과
신규분양주택의 분양가 상승으로 인해 신규주택의 수요는 감소하는 반면 중고주택의 수요가 증가함에 따라 중고주택의 가격이 동반 상승하게 된다.
(2) 장기효과
* 신규주택의 가격상승으로 인해 장기적으로 신규주택의 공급량은 증가한다.
* 신규주택의 가격상승은 주택산업의 수익성을 향상해 주택의 질적 수준을 향상한다
* 건설업체의 대형주택위주의 주택공급과 중고주택가격의 동반상승은 저소득층의 주택구입 부담을 가중시켜 저소득층의 주택구입난을 더욱 심화시킨다.
* 신규주택의 가격상승은 전매 차익을 소멸시켜 투기적 수요를 감소시킨다.
* 분양가상승으로 인해 전매 차익이 감소, 소멸함에 따라 투기적 수요는 감소한다.
APT 선분양 제도와 후분양 제도
1. APT 선분양제도
APT의 완공이전에 소비자에게 미리 분양하는 제도로서 시공사의 위험부담이 소비자에게 전가하므로 후분양에 비하여 분양가격이 저렴한 반면 주택선택의 폭이 좁다. APT 선분양제도의 특징은 다음과 같다.
(1) 주택공급의 증가
건설회사는 수요자로부터 미리 분양대금을 받는 셈이므로 주택건설에 필요한 자금조달이 용이하게 되어 주택의 공급이 증가하게 된다.
(2) 소비자의 초기 주택자금부담 완화
입주 시까지 장기간이 소요되므로 일시에 목돈을 마련해야 하는 부담이 적다.
(3) 투기적 수요의 발생
주택 완공기까지 장기간이 소요되므로 건설업체의 부도 등 사업의 위험이 높으므로 저렴한 가격으로 분양받을 수 있으므로 전매차익을 노린 투기적 수요가 발생할 수 있다.
(4) 주택의 품질저하 및 분쟁발생 우려
완성된 주택이 아닌 모텔하우스만을 보고 분양을 받은 결과 실제 입주 이후 주택의 질적 수준
저하 및 하자보수와 관련된 분쟁이 발생할 우려가 있다.
2. APT 후분양제도
APT의 완공 이후에 소비지에게 분양하는 제도로서 주택의 품질을 비교하여 선택할 수 있어 선택 폭이 넓은 반면 분양가격이 비싸지는 특징을 갖는다.
(1) 주택공급의 감소
주택건설에 필요한 자금을 건설업체가 조달해야 하므로 건설업체의 부담이 증가함에 따라 주택공급이 감소하게 된다. 더불어 자금의 여유능력이 부족한 건설업체의 부도가능성이 높아지게 된다.
(2) 소비자의 초기주택자금 증가
입주 시까지의 기간이 짧으므로 단기간에 목돈을 마련해야 하는 부담이 커진다.
(3) 투기적 수요의 감소
소비자에게 위험이 전가되지 않으므로 분양가격이 높아 전매차익을 노린 투기적 수요는 감소한다.
(4) 주택의 품질비교 가능
이미 완성된 주택의 품질을 비교할 수 있어 주택선택의 폭이 넓으며, 입주 이후 주택품질과 관련된 분쟁의 우려가 낮다.